マンションの価格はどう決まる?その2

④販売諸経費……販売時のモデルハウス設営費用、広告宣伝費、販売会社の販売手
数料などですが、分譲戸数が小さくなるほど、1住戸あたりにかかる割合が高く
なります。

⑤会社諸経費……分譲会社の人件費、会社経費、借入金利負担などです。

⑥利潤……以上の原価、経費のほか、用地取得時からの時間経過によるマクロ的な
市況変化や販売時の競合物件の多寡などを含め、当初の想定販売価格を再度検証
しながら実際の販売価格が決定されます。販売戸数が多ければ弱気の設定になる
かもしれませんし、希少価値があれば強気の設定になることもあるでしょう。大
幅な事業計画の縮小変更で、すでに赤字になっている物件もあります。企業の経
営上は必要な利潤を盛り込みたいところでしょうが、かといって、周辺にくらべ
て割高な価格設定であれば売れ行きに影響します。販売が長引くと、余分な販売諸経費がかかったり、
値引きを余儀なくされて逆に損失がでてしまいますから、赤字の物件もあり得るわけです。
詳しくはここを読んでマンション購入時の材料にしてみてください。

以上、概略ですが原価、経費の構成要素をみてきました。最後は需要と供給という
ことになりますが、利潤のところで説明したように市場が見えないと価格設定はとて
も難しいようで、情報誌でのプレリリースや友の会など、分譲会社はできる限り販売
前の市場反応を探ろうと努力しています。購入者側が価格に悩みをもつように、分譲
会社も価格設定には悩みを抱えているようですね。

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